Главная / Статьи / Правовое регулирование имущественных отношений в Земельном кодексе Российской Федерации

Правовое регулирование имущественных отношений в Земельном кодексе Российской Федерации

Библиографические данные о статье:
Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Предмет, метод и система гражданского права: Материалы междунар. науч.-практ. конф., в рамках ежегод. цивилистических чтений, посвящ. Году «Германия в Казахстане 2010», Алматы, 13-14 мая 2010 г. / Отв. ред. М.К. Сулейменов. – Алматы: НИИ частного права КазГЮУ, ГТЦ, 2010. - 800 с. С. 170-180.

Автор: Витрянский Василий Владимирович

Источкник: Предмет, метод и система гражданского права: Материалы междунар. науч.-практ. конф., в рамках ежегод. цивилистических чтений, посвящ. Году «Германия в Казахстане 2010», Алматы, 13-14 мая 2010 г. / Отв. ред. М.К. Сулейменов. – Алматы: НИИ частного права КазГЮУ, ГТЦ, 2010. - 800 с.

Земельный кодекс и гражданско-правовые отношения

Тема настоящей статьи содержит в себе определенный раздражающий момент для глаза всякого правоведа: ведь речь идет о правоотношениях, составляющих предмет гражданско-правового регулирования, к источникам которого никак нельзя отнести Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Напротив, ЗК РФ представляет собой результат кодификации правовых норм, регламентирующих земельные отношения и претендующих (в своей совокупности) на звание самостоятельной отрасли права, что делает обязательным наличие собственного предмета правового регулирования. Таковым предметом, как известно, признаются земельные отношения, под которыми понимаются отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ).

Несмотря на всю очевидность необходимости разграничения гражданско-правовых и земельных отношений, составляющих предмет регулирования различных отраслей права: гражданского и земельного, – кодифицированные акты этих отраслей права (Гражданский кодекс и Земельный кодекс) определяют свое отношение к предмету правового регулирования соответствующей смежной отрасли права прямо противоположным образом.

Гражданским законодательством, как известно, регулируются имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. В связи с этим в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) специально оговаривается, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении, в том числе к административным отношениям (включая, естественно, и земельные отношения) гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством (п. 3 ст. 2). Более того, применительно к обязательственным правоотношениям по поводу земельных участков введение в действие части второй ГК РФ сопровождалось правилом о том, что содержащиеся в ГК РФ нормы, в части сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством (ст. 13 Федерального закона «О вве-

--170--

дении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»)[1].

В ответ на эту вполне оправданную и разумную позицию ГК РФ по отношению к земельному законодательству ЗК РФ демонстрирует прямо противоположный подход. Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними (т.е. гражданско-правовые отношения) регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Интересно, что по этому поводу думают правоведы-специалисты в области земельного права, в том числе участвовавшие в подготовке проекта Земельного кодекса РФ. Например, А.К. Голиченков, рассуждая об отличительных чертах и значении Земельного кодекса РФ, отмечает, что Кодекс состоит из двух частей: Общей и Особенной. Причем Общая часть ЗК РФ содержит «нормы-дефиниции, нормы-принципы, нормы-приоритеты, нормы-правила, регулирующие земельные отношения, общие для всех категорий земель». В этой Общей части ЗК РФ «...ряд глав впервые выделен в качестве самостоятельного структурного элемента земельного закона. Это, прежде всего, главы «Собственность на землю», «Постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками», «Возникновение прав на землю». Также »первые в ЗК включена глава, посвященная защите прав на землю...»[2].

Определяя соотношение этих чисто гражданско-правовых норм с ГК РФ, С.А. Боголюбов указывает, что «...в ГК РФ устанавливаются принципы гражданского имущественного оборота, а в природоресурсных законах – детали гражданского оборота природных ресурсов. В случае разночтений между ними должен действовать, по нашему мнению, специальный закон – таково общепринятое правило права»[3].

Вот так! Оказывается, «общепринятым правилом права» является ситуация, когда кодекс – основополагающий закон одной отрасли права – совершенно произвольным образом берется регулировать часть правоотношений, составляющих предмет регулирования другой самостоятельной отрасли права!

Как мы видим, ЗК РФ не только необоснованно расширяет сферу своего действия за счет имущественных отношений, составляющих предмет гражданско-правового регулирования, но предлагает делать то же самое и иным отраслям законодательства. Представим себе на минуту, что аналогичное правило было бы включено в ГК РФ, скажем, в виде положения о том, что земельные отношения (т.е. отношения по использованию и охра-

--171--

не земель) регулируются земельным законодательством, если иное не предусмотрено гражданским законодательством (или водным, лесным, семейным, трудовым и т.п.). Прямой путь к разрушению нестабильной, только формирующейся системы правового регулирования имущественного оборота. Исходя из отмеченной порочной концептуальной позиции, ЗК РФ пытается непосредственно регулировать целый ряд гражданско-правовых отношений. При этом большинство из содержащихся в нем гражданско-правовых норм, призванных регламентировать вещные права на земельные участки и их оборот, не отличаются высоким уровнем, а в ряде случаев прямо противоречат соответствующим положениям ГК РФ, Речь идет, в частности, о таких положениях: о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц (ст. 28); об обязательном заключении договора купли-продажи, а также государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при его предоставлении для строительства (п. 7 ст. 30); об объявлении недействительными определенных условий договоров купли-продажи и мены земельных участков, например, условия, наделяющего продавца правом выкупить земельный участок по собственному желанию (п. 2 ст. 37); о сохранении права на земельный участок при разрушении здания, строения, сооружения (ст. 39) и некоторых других.

Ярким примером противоречия ГК РФ является одно из положений Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»[4], согласно которому при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных учреждений и федеральных казенных предприятий) на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное вещное право подлежит переоформлению на право аренды, или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей зданий, строений, сооружений (п. 2 ст. 3). Как известно, в ГК на этот счет имеется иное правило: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552).

Даже если принять во внимание ограничение круга субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, произведенное в ЗК РФ (п. 1 ст. 20), что, кстати сказать, также противоречит ГК РФ (ст. 268), то и при этих условиях в соответствующей норме ЗК РФ не было никакой нужды, во всяком случае до момента, когда юридические лица, не входящие в этот круг, должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность[5].

Земельный кодекс Российской Федерации включает в себя также не-

^--172--

мало гражданско-правовых норм, просто дублирующих соответствующие правила, содержащиеся в ГК РФ. К их числу, например, относится положение о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Ровно об этом говорится в ст. 273 ГК РФ. Правда, Земельный кодекс внес свой вклад в регулирование этих чисто гражданско-правовых отношений. Чего стоит к примеру, правило о том, что собственник здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое «осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу» (п. 3 ст. 35 ЗК РФ)?!

Вещные права на земельные участки

Судя по тексту ЗК РФ, его разработчикам неведомо традиционное для континентальных правовых систем, к которым относится и российское право, деление субъективных гражданских прав на вещные и обязательственные (эти категории в ЗК РФ даже не упоминаются). Признаваемые ЗК РФ права расположены в Кодексе в следующем порядке: собственность на землю (именно так, а не право собственности на земельный участок) – ст. 15-18; постоянное (бессрочное) пользование земельными участками – ст. 20; пожизненное наследуемое владение земельными участками – ст. 21; аренда земельных участков – ст. 22; право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) – ст. 23; безвозмездное срочное пользование земельным участком – ст. 24.

При этом в нормах ЗК РФ, регулирующих такие ограниченные вещные права на земельные участки, как право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненное наследуемое владение, содержатся положения, направленные по сути на уничтожение указанных вещных прав.

Так, согласно п. 1 ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших использование своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Странный перечень! Особенно с учетом того, что органы государственной власти и органы местного самоуправления вообще не являются субъектами гражданско-правовых отношений и, стало быть, не могут быть обладателями каких-либо субъективных гражданских прав. Не менее забавно выглядит отсутствие в этом перечне упоминания о государственных и муниципальных унитарных предприятиях, которым собственник их имущества должен сдавать занимаемые ими земельные участки в аренду.

Остальным многочисленным фактическим субъектам права постоянного бессрочного пользования предписано либо выкупить занимаемые ими земельные участки в собственность, либо взять их в аренду (п. 2 ст. 3

--173--

Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Кроме того, субъекты права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения были лишены правомочия по распоряжению соответствующими земельными участками, что исключило возможность, к примеру, сдачи указанных земельных участков в аренду.

В то же время ЗК РФ внес свой ощутимый и весьма сомнительный «вклад» в развитие сервитутов, предусмотрев наряду с частным сервитутом и так называемый публичный сервитут, под которым, на самом деле, имеется в виду ограничение законом или иным нормативным правовым актом прав собственника земельного участка в публичных интересах, не имеющее ничего общего с сервитутами.

Ничем не объяснимое стремление законодателя к упрощению правового режима земельных участков, которое столь ярко проявилось при принятии Земельного кодекса, когда полноценными правами на земельные участки были признаны лишь право собственности и право аренды, не соответствует современным тенденциям развития правового регулирования имущественных отношений, связанных с землепользованием, для которого характерно закрепление разнообразных вещных прав на земельные участки.

Да и в нашем случае отмеченное стремление законодателя привело к противоположному результату, поскольку современный оборот недвижимости с его многообразными субъектами никак не мог обойтись только правом собственности и правом аренды земельных участков. Вскоре стали появляться многочисленные законы о внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс (всего за неполные девять лет действия ЗК РФ появилось более 40 таких законов), которые, в том числе, предусматривали и некие новые права на земельные участки. Беда в том, что в действующей редакции ЗК РФ эти так называемые новые права па земельные участки лишь называются без какой-либо попытки раскрыть их содержание, в силу чего правовой режим соответствующих земельных участков остается весьма «туманным» и непонятным.

К примеру, религиозным организациям, имеющим на праве срочного безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования (п. 1 ст. 36 ЗК); казенные предприятия, государственные и муниципальные учреждения – правообладатели помещений в зданиях обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения (п. 3 ст. 36 ЗК).

В связи с изложенным нельзя не согласиться с Е.А. Сухановым в том, что «попытка Земельного кодекса «по-своему» урегулировать гражданско-правовые отношения, связанные с землепользованием, как и следовало ожидать, потерпела неудачу. Видимо, его разработчикам в конце концов все же придется смириться с мыслью о том, что специфику земельного права и земельно-правового регулирования составляет их публично-правовой характер, а не «своеобразие» регламентации определенной части

--174--

гражданско-правовых отношений. С учетом этого в конце концов должны быть определены и предмет, и содержание Земельного кодекса, из которого необходимо изъять гражданско-правовые нормы»[6].

«Исключительное» право на приватизацию

Таким же бесцеремонным образом Земельный кодекс вмешивается и в правоотношения, регулируемые специальным законодательством, например, законодательством о приватизации, когда вводит принудительный порядок выкупа находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания или сооружения. Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды, причем в порядке и на условиях, которые установлены именно Земельным кодексом, а также иными федеральными законами. Хотя, как известно, применительно к порядку и условиям приватизации государственного и муниципального имущества Гражданский кодекс отдает приоритет законодательству о приватизации (ст. 217).

Каков механизм реализации этого исключительного права? В соответствии с той же статьей ЗК РФ (п. 5-6) для приобретения права на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты. Соответствующий орган в месячный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность либо готовит проект договора купли-продажи пли аренды земли и направляет его заявителю с предложением о заключении договора.

На случай приватизации земельных участков, в том числе путем реализации собственниками зданий и сооружений своего «исключительного» права, в Федеральном законе «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ст. 2) содержатся нормы об определении выкупной цены соответствующих земельных участков. При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий и сооружений цена земли определяется субъектом Российской Федерации в пределах максимальной цены, определенной непосредственно данным Федеральным законом в кратном размере по отношению к ставке земельного налога за единицу площади земельного участка в зависимости от численности населения, проживающего в соответствующем населенном пункте. Например, в городе с численностью населения до 500 тыс. человек цена выкупаемой земли составит от трех до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. До установления субъектом Российской Феде-

--175--

рации цены земли подлежит применению минимальная ставка земельного налога.

Указанные правила о приватизации земельных участков весьма напоминают схему повального выкупа государственных и муниципальных зданий, сооружений и нежилых помещений, действовавшую в 90-е годы XX века. Тот же принудительный порядок, те же бросовые цены. Как тут не вспомнить Государственную программу приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденную Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2284[7], в соответствии с которой «исключительным» правом на приобретение в собственность нежилых помещений, зданий и сооружений были наделены не только физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных предприятий на аукционе (по конкурсу), но и все другие граждане-предприниматели, а также товарищества и акционерные общества, созданные в процессе приватизации. Что касается цен, по которым в массовом порядке по всей России выкупались помещения, здания и сооружения, то они были предусмотрены сначала Положением о временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду, утвержденным распоряжением Госкомимущества России от 16 февраля 1994 г. № 353-Р, а затем установлены п. 4.9. Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г. № 1535[8].

В соответствии с этими нормативными актами цена выкупа объектов недвижимости определялась в размере годовой арендной платы, установленной в договоре аренды на дату подачи заявления о выкупе, умноженной на коэффициент 2.

Результатом реализации гражданами и организациями своего «исключительного» права на выкуп нежилых помещений, зданий и сооружений явилась распродажа государственного и муниципального имущества по символическим ценам, которая лишила муниципальные образования одного из основных источников формирования доходной части бюджета.

По этой же причине очередной закон о приватизации[9] уже не предусматривал нормативного регулирования стоимости выкупаемого имущества на уровне нормативных правовых актов Российской Федерации. Изменилась и судебно-арбитражная практика, которая применительно к приватизации нежилых помещений, зданий и сооружений признала право их собственника (субъекта Российской Федерации, муниципального образования) самостоятельно определять выкупную цену и иные условия приватизации указанных объектов недвижимости.

Похоже, что законодатель, предусмотрев принудительный порядок выкупа земельных участков собственниками зданий и сооружений, второй раз «наступил на те же грабли».

--176--

Представляется также, что, обсуждая проблемы, связанные с так называемым исключительным правом собственников зданий и сооружений на приватизацию земельных участков, нельзя не обратить внимания и на формально-юридическую сторону приватизации земельных участков. В основе приватизации земли, так же как и приватизации нежилых помещений, зданий и сооружений, лежит ст. 217 ГК РФ, согласно которой имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При этом положения ГК РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. Спрашивается, какое отношение к процессу приватизации государственного и муниципального имущества имеет Земельный кодекс? Очевидно, что соответствующие правоотношения должны регулироваться специальным законодательством о приватизации с субсидиарным применением гражданского законодательства. Что же касается Земельного кодекса, то он должен выполнять свою задачу: регулировать земельные отношения, т.е. отношения, связанные с охраной и использованием земель, в том числе и при их приватизации.

Аренда земельных участков

И,наконец, в Земельном кодексе имеется еще одна немногочисленная группа гражданско-правовых норм, направленных на регулирование обязательственных правоотношений, включение которых в текст Кодекса имеет под собой определенное правовое основание, поскольку такая возможность предусмотрена самим Гражданским кодексом. Например, регламентируя объекты договора аренды, Гражданский кодекс предусмотрел, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607). Поэтому появление в Земельном кодексе норм об аренде земельных участков с формально-юридической точки зрения является оправданным. Другое дело, что существо этих норм и целесообразность содержащихся в них правил не могут не вызывать серьезных возражений.

Прежде всего необходимо отметить, что правовое регулирование договоров аренды земельных участков, впрочем, как и любых иных сделок с землей, должно в полной мере учитывать специфику объекта. Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством должны устанавливаться ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков, так же как и содержание прав всякого землепользователя, нуждаются в законодательном ограничении в публичных интересах.

Исходя из этих соображений, можно было разумно ожидать, что спе-

--177--

циальное регулирование правоотношений, связанных с арендой земельных участков, будет состоять в ужесточении требований к заключению и исполнению договоров аренды земли и в некотором ограничении прав арендатора земельного участка по сравнению с правами арендаторов иных объектов движимого и недвижимого имущества. Однако Земельный кодекс «пошел» в прямо противоположном направлении и определил правовой режим аренды земельных участков, который является едва ли не самым либеральным по сравнению с арендой любых иных объектов, включая движимое имущество, ограничив попутно права арендодателя (собственника земли) и, напротив, расширив без всякой меры правомочия арендатора, в том числе и по распоряжению правом аренды земельного участка.

В отличие от любого иного арендатора по всякому договору аренды арендатор земельного участка получил возможность практически свободно, по своему усмотрению распоряжаться правом аренды земли. В частности, он вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (перенаем), сдавать арендованный земельный участок в субаренду, отдавать право аренды в залог, вносить его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Причем подобное распоряжение правом аренды со стороны арендатора земельного участка в отличие от общих положений о правомочиях арендатора, содержащихся в ст. 615 ГК РФ и распространяющих свое действие как на недвижимость, так и на движимое имущество, осуществляется арендатором земли без согласия собственника, а лишь при условии его уведомления (п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ).

Таким же образом регулируется правомочие арендатора па распоряжение правом аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при условии, что срок аренды земли превышает пять лет. Более того, в этом случае при продаже собственником (государством или муниципальным образованием) земельного участка арендатор получает преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 8 и 9 ст. 22 ЗК РФ).

Применительно к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, существенным образом ограничены права арендодателя на изменение и досрочное расторжение договора аренды. В частности, для изменения условий такого договора аренды обязательно требуется согласие арендатора, а изменения договора, направленные на ограничение предусмотренных им прав арендатора земельного участка, вообще не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя (государства или муниципального образования) возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды со стороны арендатора.

Подобное регулирование договора аренды земельных участков, когда права арендатора безгранично расширяются, а права арендодателя, напро-

--178--

тив, ограничиваются не только по сравнению с нормами о договоре аренды зданий и сооружений (параграф 4 гл. 34 ГК РФ), но и против общих положений об аренде всякого имущества (параграф 1 гл. 34 ГК РФ), не поддается разумному объяснению.

В целом же анализ содержащихся в Земельном кодексе Российской Федерации положений, направленных на регулирование гражданско-правовых, и, в частности, обязательственных отношений, может свидетельствовать только о том, что эта попытка оказалась неудачной: она значительно снизила уровень правового регулирования сделок с земельными участками и породила трудно разрешимые проблемы как для правоприменительной практики, так и для имущественного оборота в целом.

Пути совершенствования правового регулирования оборота земельных участков

Реального улучшения правового регулирования оборота земельных участков можно добиться лишь в рамках реформирования гражданского законодательства. Продолжение практики внесения бесконечных изменений и дополнений в текст Земельного кодекса – тупиковый путь.

Как известно, в настоящее время ведется активная работа по модернизации Гражданского кодекса Российской Федерации. Начало этой работы было положено Указом Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства была подготовлена Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее - Концепция), одобренная на заседании Совета от 7 октября 2009 г.[10] Этому предшествовало широкое обсуждение юридической общественностью проектов различных разделов Концепции.

Значительное место в Концепции занимают предложения, направленные на развитие системы вещных прав на земельные участки. Так, перечень вещных прав на земельные участки, помимо права собственности, сервитута, а также права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования, будет включать в себя, в частности, право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис) и право застройки земельного участка (суперфиций).

Право постоянного владения и пользования предназначено, прежде всего, для ведения сельскохозяйственного производства, а также для использования земельного участка для других целей, исключающих изменение сущности и свойств земельного участка (например, для образования особо охраняемых объектов: заповедников, заказников и т.п.). Субъект этого права будет иметь правомочия по владению и пользованию земельным участком с извлечением плодов и доходов, поступающих в его собственность.

Право застройки будет применяться в случаях, когда земельный учас-

--179--

ток предназначен для строительства на нем зданий, строений, сооружений и последующей их эксплуатации. Содержание права застройки будут представлять правомочия застройщика (суперфициара) по владению и пользованию как земельным участком, так и возведенными на этом земельном участке зданиями, строениями и сооружениями. В течение всего срока действия права застройки (а этот срок не может быть менее 50 лет) суперфициар будет вправе изменять, сносить и возводить новые объекты недвижимости.

Важно отметить, что и право постоянного владения и пользования, и право застройки конструируются как отчуждаемые вещные права, т.е. они могут быть объектом как универсального, так и сингулярного правопреемства.

В качестве вещного права, в том числе на земельные участки, будет урегулировано и право залога недвижимости (ипотека).

В соответствии с Концепцией право собственности на земельный участок должно быть ограничено его целевым назначением, экологическими и природоохранными требованиями. В ГК РФ будут сформулированы правила, касающиеся ограничений права собственности на земельный участок в публичных интересах, что позволит исключить из ЗК РФ нормы о «публичном сервитуте». Из ЗК РФ будут также изъяты и помещены в ГК РФ (естественно, после необходимой переработки) и некоторые другие нормы, регулирующие гражданско-правовые отношения.

Вместе с тем уже сейчас необходимо подумать над тем, как уберечь будущую сбалансированную систему гражданско-правового регулирования оборота земельных участков, да и в целом систему правового регулирования имущественного оборота, от ее деформации путем несанкционированного вмешательства со стороны иных отраслей права, как это имело место в истории принятия Земельного кодекса Российской Федерации.

В этом смысле не могут не настораживать признания самих разработчиков проекта ЗК РФ, по мнению которых «условий для немедленной отраслевой классической кодификации земельного законодательства как не было 10 лет назад, так нет и поныне. Такой юридической кодификации и не произошло, и произойти не могло. Произошла кодификация политическая, критериями возможности которой выступили, прежде всего, политическая воля руководства страны и потребности реальной экономики»[11].

При таком подходе, когда необходимость кодификации законодательства в рамках целой отрасли права объясняется непонятно как понимаемыми потребностями экономики, невозможно говорить о стабильном правовом регулировании имущественного оборота. В любой момент (естественно, при наличии на то «политической воли») система правового регулирования имущественных отношений, какой бы совершенной она ни была, может быть подорвана законоположениями, которые будут включены в иные (помимо ГК РФ) федеральные законы, в том числе регулирующие, к примеру, земельные отношения.

--180--

Добавлено: 2011-10-06

Комментарии

Внимание! Комментарии могут добавлять только зарегистрированные пользователи! Вам необходимо авторизироваться через панель авторизации, которая находится справа. Если Вы еще не зарегистрированы, то, пожалуйста, пройдите регистрацию.