Как изменятся нормы о праве собственности: обзор будущих изменений
Выступление Р. С. Бевзенко
Продолжаем публикацию материалов конференции «Перспективы частного права», прошедшей 17-18 марта в г. Екатеринбурге
Стенограмма выступления Бевзенко Романа Сергеевича (Начальник управления частного права Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, кандидат юридических наук, доцент)
Тема выступления: Обзор новелл в Гражданский кодекс России в части положений о праве собственности
«Не буду останавливаться подробно на тех или иных положениях. Проведу обзор того, что покажется новым и интересным для юристов, которые знакомятся с проектом ГК.
Первое такое изменение, которое бросается в глаза тем, кто открывает проекты, начинает знакомиться с их положениями то, что в кодексе отчасти изменен традиционный подход к праву собственности. Собственность определяется через триаду полномочий: владение, пользование, распоряжение. Есть давний спор о том, что представляет собой эта триада. Последняя научная литература о вещном праве говорит, что на самом деле триада объединяет собственность. На самом деле собственность не столько триада, сколько максимально полное господство власти над вещью. И в этой части проект поступил, как мне представляется, довольно мудро. В проекте не исключаются традиционные определения собственности. Собственность – это, как правило, возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своей вещью, но это пункт второй нормы, в которой дается базовое определение собственности. А пункт первый как раз и говорит, что собственность есть наиболее полное право господства над вещью.
Какие практические последствия из такого нововведения появятся в нашей жизни, наверное, сейчас трудно сказать, но всё из-за того, что зачастую судам действительно не хватает триады для того, чтобы защитить собственника. Идеологическая норма о том, что собственность есть наиболее полное господство над вещью, думаю, что в некоторых категориях дел будет мощным подспорьем в руках судей для того, чтобы защитить собственности. Мне представляется, что эта идеологическая норма, прежде всего, нужна для цели организации эффективной защиты права собственности. В базовых положениях о праве собственности, а именно в норме о бремени, которое лежит на собственнике может быть обнаружена еще одна новелла, которая вряд ли может быть признана идеологической новеллой, но с точки зрения законодательного текста, это действительно новая норма. В кодекс добавлено положение, что законом может быть предусмотрена обязанность собственника содержать принадлежащее ему имущество в том или ином состоянии.
Из целого ряда положений отдельных законов мы можем эту обязанность проследить. Это норма, которая давала однозначную возможность предусмотреть обязанность содержать имущество в том или ином виде. Сегодня такой нормы в кодексе нет. Тут будет уместно привести пример – не знаю, как в Екатеринбурге с сосульками было зимой, но в Санкт-Петербурге было не очень. Это один из тех примеров, когда законодатель может сказать, что собственник обязан содержать здание так, чтобы не было наледи, воды и т. д. Как опять же на практике развернется эта норма, какую легитимность или агрессивность проявит законодатель, по этому вопросу пока непонятно.
В кодексе появилась норма, которой тоже раньше не было в законе, но мы все её прекрасно знали из учебников – это норма о двух способах приобретения права собственности – первоначальном и производном. В кодекс уже включены положения о последствиях первоначального и производного приобретения права собственности, точнее имеется в виду сохранение тех обременений и ограничений, которые лежат на вещи при производном приобретении права на неё, ну и, соответственно, очищения этих ограничений и обременений в том случае, если собственность приобретается первоначальным способом.
Впервые в нашем праве отдельно статья посвящена проблеме добросовестного приобретения права на вещь от неправомочного отчуждателя. Сейчас отчасти похожие нормы содержатся в ст. 223 ГК РФ, она, правда, написана только в отношении приобретения права от неправомочного отчуждателя недвижимости. ВАС совместно с ВС в известном Постановлении Пленума № 22 разъясняет эту норму шире, чем она изложена в кодексе, и по сути провозгласила принцип приобретения от неправомочного отчуждателя прав также на движимые вещи. Кодекс, по сути, следует той концепции, которая была заложена в Постановлении. В Кодексе появляется прямая норма о приобретении от неправомочного отчуждателя права собственности на движимую вещь. Описывается момент, с которого образуется право собственности – для движимости это момент приобретения владения, для недвижимости – регистрация перехода права от неправомочного отчуждателя. Но здесь, как мне кажется, может возникнуть некоторые вопросы, дело в том, что поскольку я себе представляю традиционные развитые правопорядки, которые содержат в себе правила приобретения от неправомочного отчуждателя, как правило, поступают одним из двух возможных способов: либо это ограничение виндикации (некие нормы о том, что, если виндикация была ограничена добросовестно, то тогда он собственник) – это первый вариант. Либо второй вариант, когда в кодексе просто содержится прямая норма о возможности приобретения права собственности от неправомочного отчуждателя. И про ограничение виндикации нет уже ни слова. И это разумно, так как известно, что виндицировать вещь может только собственник
В кодексе норму, традиционную для гражданского права – норму об ограничении виндикации сохранили, равно, как и появилась новая норма о приобретении в залог от неправомочного отчуждателя. Как соотносятся между собой эти две правовые позиции и нужно ли затеять судебный спор о востребовании для того, чтобы понять – собственник или неправомочный отчуждатель или еще нет. Кодекс решает эту проблему, указывая на то, что, по сути, судебный спор о виндикации для того, чтобы понять, стало ли лицо собственником, не требуется. В этом опять же мы видим проявление тех правовых идей, которые были заложены в Постановлении Пленумов высших судов № 9/22.
Очень интересная новелла нас ждет в части приобретательной давности. Мы все привыкли к тому, что одним из реквизитов давностного владения является добросовестность давностного владельца. Не хочу подробно останавливаться на проблеме содержания доброй совести. Для давностного владения – это очень серьёзный вопрос, который по-разному решен в науке и в судебной практике. Но тем не менее, большой шаг вперед, который сделал проект в той части, – это возможность приобретения по давности при отсутствии добросовестности. Кодекс содержит, по сути, два срока давности: первое – обращение в собственность давностным владельцем той вещи, которой он владеет для движимости – 5 лет, для недвижимости – 15 лет – традиционная норма, которую мы знаем, которая сейчас есть, и новая норма о том, что лицо даже если стало недобросовестным, становится собственником при условии, что оно провладело 30 лет (причем срок одинаковый для движимости и для недвижимости). Мне тяжело сейчас представить движимую вещь, которая будет пригодна к её использованию в течение 30 лет и сохранит свою ценность (но, наверное, такие есть, в том числе драгоценности). Для недвижимости 30 лет – это вполне нормальный срок для того, чтобы тот, кто владеет даже не будучи добросовестным, мог «освоить» эту вещь, приняв её в свою собственность. Мне кажется, что в этом нет ничего страшного и ничего странного, потому что длительность 30-летнего срока для приобретения в собственность по давности, даже тех вещей, в отношении которых владение осуществляется недобросовестным лицом, мне кажется, достаточный срок для того, чтобы поддержать известную идею о том, что длительное открытой спокойное владение превращает фактическое обладание в право. И здесь в этом смысле проект довольно последователен. Кроме того, как мне представляется, в норме о приобретательной давности появились довольно интересные, важные и нужные нормы о, так скажем, зеркальном соотношении давности исковой индикации и давности приобретателя. То, чего у нас долгое время не было. Наши суды очень долго смущались применением приобретательной давности, потому что сегодня действует принцип сложения срока исковой давности и приобретательной. В новой редакции кодекса от известного нам принципа отходят.
В Кодексе содержится развернутые и внятные нормы, которые формулируют очень интересный важные и нужный принцип в сфере оборота недвижимости, т. н. принцип внесения. По содержательной норме довольно простой – право на недвижимость возникает с момента регистрации, внесения записи в реестр. Сегодня у нас тоже есть это положение в ст. 8 ГК, но, тем не менее, в разделе о праве собственности этот тезис был усилен. Кроме того, очень важно понимать, что принцип внесения, т. е. принцип возникновения права на движимость исключительно с момента внесения записи в реестр, не абсолютный. Есть много исключений и в этом тоже заслуга новой редакции кодекса, который очень внятно и явно артикулирует. На самом деле, действительно, могут быть случаи, когда права на недвижимость возникает без всяких записей в реестр – т. н. исключение из принципа внесения. И сам же кодекс, в этой же норме, которая посвящена принципу внесения, он отменяет два таких исключения – это приобретение права по давности (это один из классических случаев) и другой неклассический случай – приобретение права собственности без записи на недвижимость, которую мы приобретаем через механизм кооперативов. Практикующие юристы – те, которые занимаются регистрацией прав на недвижимость на гаражи, знают прекрасно, что собственность на гараж (если ты его покупаешь через кооператив), возникает с момента полной выплаты пая, но не с момента, когда ты пойдешь и зарегистрируешь своё право в реестре. Есть еще довольно много случаев, когда права на недвижимость возникают без записи – наследование, реорганизация юридических лиц.
Определенную модернизацию претерпели нормы кодекса о самовольной постройке. Причем на первый взгляд кажется, что как будто бы законодатель, немножко ослабляет гайки и откатывает назад на те позиции, которые были еще заняты в 2006г. при внесении изменения в ст. 222 ГК. Почему, на первый взгляд, это так? Кодекс в определенных случаях, новая редакция положений ГК самовольной постройки, на первый взгляд, дает возможность легализовывать самовольную постройку лицу, как написано в проекте, обладающему правом на земельный участок, позволяющее застраивать его. На первый взгляд, это сегодняшний и арендатор тоже, как известно, сегодня закон и судебная практика вслед за ним очень жестко регламентирует подходы о том, что арендатор ни при каких обстоятельствах не имеет права на легализацию самовольной постройки. Здесь нужно иметь в виду ту идеологию, которую преследовали разработчики ГК при формулировании прав на земельные участки, предоставляющий право застройки лицу, который не является собственником данного земельного участка. Идеология заключается в том, (к чему мы привыкли) чтобы построить здание и приобрести его в собственность на чужом земельном участке, если ты арендатор земельного участка, то это положение идет в прошлое с принятием и вступлением в силу ГК. Дело в том, что законодатель сегодня исходит (в проекте) из того, что аренда как право, позволяющее мне строить на чужом земельном участке с приобретением в мою собственность той недвижимости, которая будет построена, должна будет уйти в прошлое. Для этого специально создаются вещные права – право застройки, право владения, эмфитевзис с возможностью строить на такой земле, но не аренда. Тем не менее, в кодексе, в норме о самовольной постройке есть положения, которые позволяют решить эту важную проблему, которая сегодня напрямую ст. 222 ГК не решает. Это ситуация, когда и снести нельзя, но и приобрести в собственность по тем жестким нормам, которые сегодня есть, тоже нельзя. Кодекс говорит, если нет оснований для сноса, то застройщик может стать собственником. Правда, нужно понимать, что здесь будут иметь место некие «извинительные» обстоятельства для застройщиков, которые позволят ему выиграть процесс о легализации самовольной постройки. Какие, например? Есть обзор судебной практики ВАС по применению норм о самовольной постройке, по которому те извиняющие самовольного застройщика обстоятельства перечисляются, например, мне было выдано разрешение на строительство, но оно, по сути, было признано недействительным; у меня есть право на землю впоследствии сделки, с которой это право возникло, была признана недействительной и т. д., т. е., по сути, когда я строил, я думал, что строю законно, но самом деле я оказался самовольным застройщиком. В этих ситуациях проект дает возможность легализовать постройку именно застройщику, а не собственнику земельного участка.
Любопытные новые нормы появляются в главе, связанной с возникновением права на недвижимые вещи, посвященной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Норма сформулирована таким образом, что регистрация перехода права осуществляется за владельцем недвижимости. Как понимать эту норму? Означает ли это, что мы всегда должны сначала передать недвижимую вещь, а потом обращаться в орган за регистрацией перехода права. Известно, что практика некоторых регистрирующих органов исходит именно из такой позиции, они требуют подписания акта приема-передачи и предоставления в регистрационную службу для того, чтобы зарегистрировать переход. По сути, на первый взгляд, эта практика легализуется, но на самом деле дело в том, что законодатель ослабляет действие принципа, указывая на то, что иное может быть предусмотрено законом или договором. Кроме того, сам законодатель еще раз ослабляет действие этого принципа и говорит о том, что если вещь находится во владении третьего лица, то переход права может быть зарегистрирован в пользу невладеющего приобретателя. Тогда вопрос: а для чего нужна эта норма? Мне кажется, она дает нам исключительную идеологию. Что происходит при продаже недвижимости, если стороны не договорились об ином. Сначала нужно передать вещь, а потом идти в орган регистрации для регистрации перехода прав. Я думаю, что это идеология обмена ценностями и последовательного совершения действий при совершении договора купли-продажи недвижимости.
Есть некоторые интересные новеллы в разделе об общей собственности, на которых я хотел бы остановиться. Во-первых, у нас появляется любопытное основание для возникновения права собственности, которого в кодексе нет, хотя, о котором мы всегда знали из курса советского права из учебников – это смешение вещей. На самом деле судебной практике не хватало такой нормы. Может быть, эта норма о смешении послужит почвой для решения части проблем, которые возникают в сфере корпоративного права.
Очень любопытная норма появляется в главе об общей собственности, связанная с заключением соглашения о порядке пользования общим имуществом. Мы сегодня все прекрасно знаем одну очень большую проблему, которая проявляется в сфере коммерческой недвижимости, когда участники общей собственности заключают соглашение между собой о порядке пользования общим имуществом, например, о порядке использования общей парковки. Это соглашение сегодня имеет исключительно обязательственную природу и при продаже офиса тот новый собственник, который выступает в пользу общего имущества, по сути, не следует тем договоренностям, которые были до него. И, конечно, это создает определенное напряжение в отношении сособственников. Как можно попытаться преодолеть эту проблему – проблему нестабильности договоренности о порядке использования общего имущества. Законодатель предусмотрел, что, если на то будет воля хотя бы одного из участников общей собственности, то соглашение о порядке использования общей собственности, может быть внесено в ЕГРП. И об этом будет делаться соответствующая отметка в реестре. Следовательно, при продаже доли в общей собственности условия этого соглашения будут распространяться на новых приобретателей этой доли. Мне кажется, это абсолютно разумное и справедливое решение, которое связано с тем, что при приобретении доли, я вижу, либо должен видеть отметку о том, что есть соглашение.
И, наконец, в отношении супружеской общей совместной собственности в кодексе появилась норма о том, что отметка о том, что вещь находится в супружеской собственности, может быть внесена в ЕГРП. Мне кажется это, по сравнению с нынешним состоянием дел, довольно серьезный шаг вперед, потому что покупатель очень переживает, состоит ли отчуждатель в браке или нет. Как проверить покупателю? Нет же единого государственного реестра лиц, состоящих в браке.
Когда писался проект, была одна из идей подчинить режим супружеской собственности, возникновение этого режима принципу внесения, и внести в кодекс норму о том, что общая супружеская собственность возникает в том случае, если он внесен в реестр. Но в итоге после дебатов поняли, что эта норма никогда не пройдет через Госдуму и лучше оставить как есть. И в качестве одного из возможных бонусов для оборота, появилась норма об отметке о режиме супружеской собственности. Можно вообще рассуждать о том, справедлива ли сама по себе идея супружеской собственности, но я думаю, что наш законодатель не готов отказаться от института, который стал довольно традиционным для нашего частного права.
Интересная новелла касается нашей старой известной проблемы, которая имеет скорее не юридический, а политический корень – проблема соотношения прав на земельные участки и здания. Я призываю всех обратить внимание, как меняется базовая норма о соотношении собственности на землю и на здании, возведенном на этом земельном участке. Сегодня норма говорит, что собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, возведенное на этом земельном участке, если иное не предусмотрено законом или договором. И это положение сегодня является поводом для того, чтобы мы сохранили эту двойственность прав на землю и прав на объекты, которые на этой земле расположены. Кодекс, конечно же, не мог радикально отказаться от присущей нашему праву идеей признания зданий, сооружений самостоятельными движимыми вещами, но в этой части был сделан определенный шаг вперед: собственник земельного участка является собственником здания, сооружения, расположенного на этом земельном участке, не приобретает, а является (это раз), если не предусмотрено законом (это два). Исключается возможность раздвоения режима земли и здания при помощи договора. Мне кажется, это большой шаг вперед, и следующий шаг будет такой – если я собственник земельного участка, то я автоматически являюсь собственником тех зданий, строений, сооружений, расположенных на этом участке, то спрашивается – а нужно ли мне, чтобы здание и сооружение были самостоятельными вещами или вполне достаточно признать, что такие здания, строения являются составной частью земельного участка и права на них могут передаваться путем передачи прав на земельный участок.
Как будет развиваться законодательство в этой части нам покажет время».
Текст: Ксения Шишляева
Видео: Нуру Нуриев
Дата добавления: 03.04.2011
Если Вы хотите сделать ссылку на данный материал в научной работе, то Вам поможет Ссылка в соответствии с ГОСТ Р 7.0.5–2008 (БИБЛИОГРАФИЧЕСКАЯ ССЫЛКА: Общие требования и правила составления).
Как изменятся нормы о праве собственности: обзор будущих изменений // Цивилистика – Интернет-портал о науке гражданского права: [сайт]. 2011. URL:http://civilista.ru/news.php?id=17 (дата обращения: 03.04.2011).
